KENTSEL DÖNÜŞÜME DAİR HERŞEY
Türkiye'de kentsel dönüşüm adımları İstanbul, İzmir, Ankara, gibi ana kentlerde, yasadışı konut bölgelerinin yeniden yapılandırılması üzerine başladığı görülür. Ancak 1999 Marmara Depreminden sonra, Türkiye'nin kentsel dönüşüm rotası afet riski altındaki bölgelere yönelmiştir. Yıkılan hasar gören yapıların tesbiti, güçlendirilmesi, riskli yapıların yıkılarak yeniden güvenilir yaşam alanlarına dönüştürülmeye çalışması süreci böylelikle başlamış olur. 2011 yılında yaşanan Van Depremi, kentsel dönüşüm konusunda yasal yönetimsel sorunların çözümü için farklı isimler altında yasalar düzenlenmiş olsa da, yeni ve bütüncül bir hukuksal, yasal çerçevenin eksikliğini açıkça ortaya koymuştur.
Türkiyenin kentsel dönüÅŸüm gündemi önem kazandıkça, buna paralel olarak 2000'li yıllarda yasal düzenleme gerekliliÄŸi de oldukça önem kazanmıştır. 2004 'Kentsel Dönü-ÅŸüm ve GeliÅŸim Kanunu Tasarısı' bunların ilk adımı olmuÅŸtur. Ve bu tasarı 2005 'Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yeni-lenerek Korunması ve YaÅŸatılarak Kullanılması Hakkında Kanun' adıyla yasalaÅŸmıştır. 2010 yılında '5393 sayılı Belediyeler Yasası' üzerinde deÄŸiÅŸikler yapılarak belediye-lere bu konuda yetkiler verilmiÅŸtir. Türkiyede bu konuya iliÅŸkin son yasal geliÅŸme ise 16.05.2012 tarihli ve '6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların DönüÅŸtürülmesi Hakkında Kanun'dur.
BaÅŸlangıçta kamu yatırımları ile yürütülen dönüÅŸüm sürecinin yerini zamanla önemi giderek artan özel sektöre bıraktığı veya kamu ve özel sektör iÅŸ birliklerinin öne çıktığını söylemek mümkündür. 2000 li yıllardan sonra ise merkezi yönetimlerin bu konuda etkin rol oynamıştır.
Peki Kentsel DönüÅŸüm Nedir? Kentsel DönüÅŸümün amacı nedir?
Åžehirlerin bir bölgesi veya büyük bir bölümü proje kapsamına alınarak baÅŸlanan süreçte, yaÅŸam alanlarında-ki zeminin ve üzerindeki yapının risk deÄŸerlerinin belirlenmesi, riskli olan yapıların kullanım dışına çıkarılarak yerine zeminin yapısına uygun temeller ile yeni yapıların yapılmasıdır. Bu süreçte asıl amaç, olası afetlerde yaÅŸanabilecek can ve mal kaybının en aza indirmektir.
Kentsel DönüÅŸümün Kanunu'nun avantajları nelerdir?
1) Eski kat mülkiyeti yasasına göre, binanızda yaptırmak istediÄŸiniz her türlü deÄŸiÅŸiklik ve yenilik için tüm bina sakinlerinin onayının alınması zorunluluÄŸu vardı, Kentsel dönüÅŸüm yasası ile bu zorunluluk ortadan kalkıyor, bina sakinlerinden sadece biri, risk raporu baÅŸvurusu yaparak süreci baÅŸlatabiliyor ve ardından 2/3 çoÄŸunluk ile binanıza istediÄŸiniz bakımı, yeniliÄŸi yapabiliyorsunuz.
2) Yeni bina proje ve ruhsat aÅŸamasında belediyeye ödenen yüksek miktarlarda harçlar vardır. Kentsel dönüÅŸüm kapsamında binanızı yenilerseniz Belediye Harçları'nın tamamından muafiyet hakkınız doÄŸuyor. Fakat bu muafiyet konusunda belediyelerin çeÅŸitli uygula-maları bulunmaktadır(yıkılan yapı kadar olan kısımdan muafiyet, eski yapı ruhsatı kadar olan kısımdan muafiyet v.b).
3) Ayrıca inÅŸaat yapım sözleÅŸmesi gibi noter onayı gerektiren evraklar için Noter Masrafları'ndan muaf tutuluyorsunuz.
4) Binanız bittiÄŸinde dairelerin satışı sırasında uygulanan, daire m2 sine göre deÄŸiÅŸen yaklaşık %8-18 arası deÄŸiÅŸen KDV tutarı, kentsel dönüÅŸüm kapsamında %1 oranına indirgeniyor.
5) Devletin binanızı yenilemenize yardım amaçlı saÄŸladığı Kentsel Dö-nüÅŸüm Kredisi'nden faydalanabili-yorsunuz. Devlet bu konuda daire başına maksimum 125.000 TL olmak ÅŸartıyla kredi kullanmanıza olanak tanıyor. 125.000 tl için ise yaklaşık 36 000tl ye varan faiz desteÄŸi saÄŸlıyor. (4-5 daireli binalar için kredi tutarı maksimum 600 000TL ile sınırlandırılmıştır.)
6) Kentsel dönüÅŸüm kapsamına giren riskli binadaki kat malikleri veya minimum 1 yıl orada ikamet ettiklerini gösteren kiracılar, devletten Kira Yardımı alma hakkına sahip oluyorlar. Kira yardımı hibedir, ke-sinlikle geri ödenmeyecektir. Bina boÅŸaltıldıktan sonra bulundukları ildeki Kentsel DönüÅŸüm Daire BaÅŸkanlığına dilekçe ile baÅŸvuruda bulunarak bu yardımdan fayadala-nabilirsiniz. Kira yardım tutarı 18 ay boyunca aylık yaklaşık 695 tl olarak ödenmektedir. 2017 yılında bu tutarda artış beklenmektedir.
Kentsel DönüÅŸümün Süreci Nasıl Ä°ÅŸler? Neler Yapmalıyız?
Öncelikle öÄŸrenmeniz gereken ÅŸey, binanız kentsel dönüÅŸüm kapsamına giriyor mu?
15-20 yıl önce yapılmış betonarme binalarda, binaların bodrum katında rutubet varsa, kolon ve kiriÅŸlerdeki demirlerde pas varsa ya da binanın herhangi bir katındaki taşıyıcı sisteminde yani betonarme kolon ve kiriÅŸ perdelerinde ciddi çatlaklar görülüyorsa bina riskli olabilir ve riskli olduÄŸu tespit edildiÄŸinde devletin kentsel dönüÅŸüm imkanından faydalanabilirsiniz.
İlk yapmanız gereken yapı risk raporu hazırlatmaktır.
1) Yapı Risk Raporunun Hazırlanması: Öncelikle yapı maliklerinden biri veya birkaçı, bakanlıkça görevlendirilmiÅŸ lisanslı büroların birine baÅŸvurarak, binalarına ait risk raporunun hazırlanmasını istemelidir. Lisanslı büro teknik ekip göndererek binanızda gerekli ölçümleri ve numuneleri alarak inceleme baÅŸlatır. Ä°nceleme ve laboratuar sonuçları neticesinde binanıza ait bir rapor hazırlar. Raporda riskli olduÄŸu tespit edilen yapılar kentsel dönüÅŸüm kapsamında deÄŸerlendirilir.
Binamın riskli olduğu tespit edildi. Peki şimdi ne yapmalı?
2) Bina Ortak Karar Protokolünün Hazırlanması: Risk raporu Bakanlıkça onaylandıktan sonra artık binanıza ait risk ibaresi tapunuza düÅŸer. Yani artık binanız arsa üzerinde yok sayılır. Daire sahipleri artık arsa sahibidir ve ne yapılacağına 2/3 çoÄŸunlukla onlar karar verirler. Ä°stenirse arsa olarak satılabilir veya yerine yeni bina yapılabilir. Yeni bina yapılmasına karar verilirse, birlikte 'Bina Ortak Karar Protokolü' hazırlanır. Risk raporunun onayını takip eden 60 gün içinde Bakanlığa bildirilir. Bu protokolde binayı kime, hangi ÅŸartlarda, ne kadar sürede yaptıracağınız, kredi kullanıp kullanmayacağınız gibi ortak kararlar alınıyor. Bina yöneticileri protokolü bakanlığa bildiriyor. Bundan sonra yıkım süreci baÅŸlıyor. Yıkım süreci devam ederken anlaÅŸmalı müteahhitiniz yeni bina için projelendirme ve bina yapım ruhsat baÅŸvurusu iÅŸlemleri ile ilgilenecektir.
3) Yıkım Ruhsatının Alınması
1. Dilekçe
2. Tapu bilgileri (tapu malik listesi)
3. Ä°mar durumu
4. Riskli yapı olduğuna ilişkin rapor
5. Bağlı bulunduğu binanın elektrik (AYEDAŞ), doğalgaz (İGDAŞ), su (İSKİ), telefon, internet vb. aboneliklerinin iptal edildiğine ilişkin belgeler
6. Hissedarların noter tasdikli onayı (muvafakat)
7. Emlak vergisi ilişik kesme yazısı
8. Çevre Koruma ve Kontrol MüdürlüÄŸü moloz nakil belgesi
9. Harç makbuzu (en son aÅŸamada istenir)
10. Binanın fotoğrafı (binanın boş olması gerekmektedir)
Evraklar ile ilgili belediyeye baÅŸvuru yapılır. Basvuruyu takip eden 6 iÅŸ günü içinde belediye yıkım ruhsatını hazırlar ve tahliye için 60 gün süre verilir. 60 gün içinde hak sahipleri yapılarını yıktırmış olmaları gerekir.
4) Projelendirilen Yeni Binanın Yapım Ruhsatının Alınması: Bu süreci anlaÅŸmalı müteahitiniz aracılığıyla proje firmaları yürütür. Harç muafiyetleri saÄŸlanarak, bina yapım ruhsatı belediyece onaylanır ve yeni binanızın inÅŸaatına baÅŸlanabilir.
ÖNEMLÄ° NOT: Kira yardımı ile Kentsel DönüÅŸüm kredisinden birlikte faydalanamıyorsunuz.
